Consejos, antes de comprar un lote o parcela.

Muchas personas se dejan llevar por la emoción de comprar un inmueble, sin tomar en cuenta precauciones necesarias para evitar problemas posteriores. Al no seguir estos consejos habrá de gastar en demandas judiciales contra la persona o empresa que le vendió, abogados, trámites con ingenieros y en diversas instituciones; inclusive podría ser que no recupere su dinero o su inversión.

Aunque le parezca exagerado el argumento del párrafo anterior, le recomiendo que no lo pase por alto, en la experiencia profesional de su servidor, hasta es poco lo mencionado. Por eso le brindo los consejos siguientes:

Si ya decidió comprar un lote o parcela, exija a su vendedor le proporcione los datos registrales del inmueble. Una fotocopia de la escritura de propiedad le servirá para investigar lo necesario sobre su compra.

Asegúrese que el dueño del inmueble sea el mismo vendedor. O bien que el vendedor tenga un “Poder” donde se le faculta específicamente para vender ese lote o parcela.

¿Dónde investigar?

En el Centro Nacional de Registros puede solicitar esta información:

El inmueble o parcela está legalmente inscrito.

El inmueble o parcela es propiedad del  vendedor.

Si el 100% de la propiedad es del vendedor o la propiedad se divide en varias personas.

Que coincidan las medidas del inmueble que le están ofertando con a la información catastral que posee la institución (CNR).

Que el inmueble no esté hipotecado, embargado o que no afecte otro tipo de gravámenes.

Que no tenga observaciones o se haya denegado su inscripción  en el Registro.

También es importante tener en cuenta que en el territorio salvadoreño existen zonas de alto riesgo, donde las autoridades prohíben la construcción de edificaciones, por tal motivo investigue en el Vice ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, o en las oficinas técnicas de la municipalidad a la que corresponde el terreno, si la lotificación o donde se ubica el terreno que va a comprar, tiene posibilidad de obtener autorizaciones para construir, o si dicha parcelación se encuentra con los permisos pertinentes.

¿Tiene alguna duda?. Escriba un comentario en este blog.

Ley SOPA. ¿qué es?

En palabras sencillas la ley SOPA es un conjunto de normativas que pretenden brindar a los propietarios de derechos intelectuales y a las autoridades las herramientas legales para frenar y combatir el tráfico ilegal de contenido protegido por derechos de autoría o propiedad intelectual;

La palabra “SOPA” es una abreviatura que corresponde a las palabras “Stop Online Piracy Act.”

 

Actualmente es un proyecto de ley introducido en la Cámara de Representantes de Estados Unidos el pasado 26 de octubre de 2011.

Solo es un proyecto de ley pero de llegarse a aprobar se cambiaría por completo los esquemas bajo los cuales funciona buena parte de internet y las restricciones al uso o descarga de contenido sería bastante grande. Inclusive las sanciones o penalidades por el uso indiscriminado de contenido protegido por los derechos de autor serían drásticas.

Algunos sitios consideran la Ley SOPA como un atentado contra la libertad de expresión y señalan como sus principales efectos nocivos:

• Las redes de navegación anónimas serían ilegales
• Posiblemente las comunicaciones por internet serían espiadas para determinar si se está usando contenido ilegal de conformidad con la ley SOPA
• Enlazar a páginas con contenido ilegal sería una de las formas por las cuales ser sancionado.

En El Salvador, la legislación concerniente al mundo cibernético es poca, encontrandose distribuida una serie de artículos en distintas leyes de materias distintas. Existe también una serie de normativas internacionales que son aplicables en El Salvador.

En una próxima entrega me comprometo a incluir una entrada de blog sobre las distintas normativas actuales referentes al mundo cibernético, aplicables dentro de la legislación salvadoreña.

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Pensión alimenticia especial.

Los matrimonios se constituyen en la actualidad bajo el influjo del amor que los cónyuges se tienen. Pero al transcurrir el tiempo en ocasiones ese amor disminuye y la separación o divorcio es inevitable.

En un pasado no muy lejano, María Isabel se desempeñaba como secretaria administrativa de una empresa importante en El Salvador, pero hace un año y medio sufrió un accidente automovilistico que le dejó postrada en un silla de ruedas sin poder mover sus piernas. A cosecuencia de esto perdió su trabajo y su salud desmejoró.

Juan Antonio, su esposo poco a poco fue dejando de quererla y cansado de la situación le fue infiel y finalmente le solicitó el divorcio alegando ser irreconciliables sus diferencias por tanto era conveniente separarse.

María Isabel y Juan Antonio llevaban una vida con ciertas comodidades puesto que Juan Antonio era ejecutivo con un alto cargo de una compañía y ganaba una cantidad de dinero que les permitía tener ciertos lujos. María Isabel ahora se encontraba con minusvalía, traicionada en el amor y con mucha triztesa, sin embargo consultó a su abogado sobre la situación del divorcio y le respondió lo siguiente:

"Según las leyes salvadoreñas nadie puede ser obligado a permanecer en matrimonio cuando ya no lo desea, por lo tanto la situación del divorcio no se puede evitar.

Pero debido a su condición de salud puede solicitar al Juez de Familia que se le establezca a Juan Antonio la obligación de pagarle a María Isabel una Pensión Alimenticia Especial en razón de su minusvalía y la carencia de medios de subsitencia suficientes. Esta Pensión se establecerá conforme a la capacidad económica de Juan Antonio para beneficio de María Isabel aun cuando ya no sean cónyuges y por un período de tiempo indeterminado."

El divorció esta en proceso en estos días y María Isabel lleva pruebas testimoniales y documentales para comprobar sus argumentos y solicitar la Pensión Alimenticia Especial.

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Dejar pasar el tiempo: ¿bueno o malo?

La prescripción (término técnico en materia legal) es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir acciones o derechos ajenos por diversas razones. 

La prescripción debe ser alegada ante un Juez y comprobarse para que surta sus efectos. Consiste básicamente en permitir que el tiempo transcurra para beneficio o perjuicio de la existencia de ciertos derechos u obligaciones.

Casos muy comunes en las zonas rurales son las que tienen que ver con la adquisición de tierras que nadie ha reclamado como suyas durante mucho tiempo. Esta es la prescripción adquisitiva de bienes inmuebles que según la ley debe ser de diez años.

De la misma forma existe la prescripción de acciones como facultad de exigir el cumplimiento de una obligación a otra persona.

Un caso ejemplificante claro es el de la exigencia de pago de honorarios; para tal caso el artículo 2260 del Código Civil Salvadoreño, menciona que de no haberse exigido dicho pago en el transcurso de 3 años, ya no podrá ser valida la exigencia de pago.

Por tal motivo es importante tener claro que la legislación establece cuándo el transcurso del tiempo es bueno o malo, en cuanto a la prescripción adquisitiva o extintiva, como mencioné al inicio.

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El embargo y sus limites.

Muchas personas tienen problemas financieros y no pueden pagar sus deudas, es cuando los acreedores llaman por teléfono y amenazan de embargar los bienes del deudor.

Usted debe saber que hay cosas, que NO pueden ser embargadas.

El artículo 621 del Código de Procedimientos Civiles y Mercantiles expresa que "se consideran bienes inembargables los siguientes"... no pueden ser embargados:

• El mobiliario de la casa, así como las ropas del deudor y de su familia.
• Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el demandado.
• Todo lo que el demandado y sus dependientes puedan necesitar para su subsistencia.
• Las cosas necesarias para el culto o ejercicio de la religión a que se dedique el demandado.
• Y otros...

Entonces... si llegan a su casa con amenazas de embargo 
¿qué puede hacer?

Partimos de que Usted no tiene dinero para pagar, aun cuando tiene la buena voluntad de hacerlo, se le hace imposible pagar de inmediato lo solicitado; en este caso puede acudir a una reunión con su acreedor (banco o prestamista)... para intentar acordar un plan de pago, que le permita a Usted cubrir su deuda, quizá con un poco más de holgura. En el caso de ser un acreedor particular y logra el acuerdo acuda a un profesional del derecho para redactar un documento que respalde el acuerdo.

Si ya agotó esa vía de la negociación y lo siguen acosando puede, acudir a la Defensoría del Consumidor en El Salvador, para solicitar se detenga el acoso, planteando igualmente su voluntad de pagar, pero con la clemencia de su acreedor.

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La libertad condicional.

En la legislación salvadoreña existe un mecanismo para que las personas que han sido ya condenadas a guardar prisión, puedan obtener la libertad bajo ciertos requisitos y condiciones. 

Este conjunto de reglas se denomina: “beneficios penitenciarios”... y pretenden beneficiar a personas que han sido privadas de libertad pero que por su buen comportamiento dentro del recinto penal pueden optar a beneficios que incluyen libertad condicionada... examinemos algunos de ellos:

Suspensión condicional de la ejecución de la pena.

Esta modalidad es aplicable a personas que aun no han entrado en el recinto penal, o que llevan ahí un corto período de tiempo ya sea esperando juicio u otro trámite y consiste en suspender de manera condicionada la ejecución de la pena. 

La condición puede incluir un período de prueba de 2 a 5 años, bajo vigilancia del Tribunal; uno de los requisitos para que se pueda optar a este beneficio penitenciario, es que la pena impuesta al reo, no exceda de 3 años; delitos de lesiones, amenazas, acoso sexual entre otros son los que aplican en este caso.

Libertad condicional anticipada.

Esta modalidad es aplicable a personas que ya están en el centro penal cumpliendo su condena, y que han cumplido con la mitad de los años impuestos como condena. 

Se aplica a delitos cuya pena sea mayor a tres años y también debe reunir ciertos requisitos que la ley exige.

Libertad condicional.

Esta modalidad es aplicable a personas que ya están en el centro penal cumpliendo su condena, y que han cumplido las dos terceras partes de la misma; aplicable a casos en los que se ha condenado por más de tres años y con requisitos de ley.

Debe considerarse que si la persona opta por estos beneficios penitenciarios, y en el período de prueba comete nuevamente otro delito, se pierde el beneficio y volverá a la cárcel sin poder optar por estos beneficios nuevamente.

Por el contrario si la persona que optó por estos beneficios penitenciarios, no comete otro delito en el período de prueba, al transcurrir los años la responsabilidad penal se extingue.

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¿Cómo hacer un divorcio en El Salvador?

Abordemos el tema con sencillas palabras y sin entrar en muchos detalles técnicos.

Lo primero que debe saber es que en El Salvador, puede divorciarse aun cuando su pareja le diga que no le dará la firma para el divorcio. Usted puede elegir permanecer o disolver su unión conyugal ante la ley cuando le plazca, no necesita autorización o visto bueno de nadie.

Los segundo es que puede divorciarse estando físicamente en El Salvador, o por medio de un abogado con autorización especifica para promover su divorcio.

Lo tercero: ¿por donde comenzar para divorciarse?.  

El divorcio consiste en la ruptura completa del vínculo jurídico que une a una pareja ante la ley. 

Luego de tener a su abogado elija entre las tres modalidades para iniciar un proceso de divorcio ¿cuál le conviene más?:

• Por separación de los cónyuges por uno o más años consecutivos. 
• Por mutuo consentimiento.
• Por ser la vida entre los cónyuges insostenible e intolerable.

Cada una de las modalidades tiene sus detalles peculiares, el más sencillo de tramitar es el divorcio por mutuo consentimiento donde se firma un convenio de divorcio y se disuelve el vínculo jurídico. Esta vía es la más rápida y económica.

En las otras dos vías restantes (divorcio por separación de los cónyuges por uno o más años consecutivos y el divorcio por ser intolerable la vida entre los cónyuges), el proceso es más largo y complicado para los cónyuges y la familia en general. Debe plantearse una demanda en un Tribunal de Familia; demanda que debe ser acompañada de pruebas, entre ellas testigos que conozcan del tema del divorcio. 

Todo divorcio debe ser tramitado juntamente con su abogado y termina con una sentencia judicial.

REQUISITOS PARA HACER UN DIVORCIO:

Puede comenzar por recabar documentos para presentar al abogado que ya eligió. Mencionaré solamente los requisitos básicos y comunes a todo divorcio, no obstante hay que tener presente que cada divorcio es muy diferente a todos los demás.

• Partida de matrimonio.
• Una Partida de nacimiento de cada uno de los cónyuges.
• Una Partida de nacimiento de los hijos procreados dentro del matrimonio; aun si fuesen mayores de edad, deberán presentarse juntamente con la demanda o la solicitud de divorcio.
• Pruebas documentales: constancias, escrituras y otros.
• Testigos que puedan dar testimonio de los hechos planteados en la demanda.

Cuando los cónyuges están de acuerdo en que van a divorciarse la modalidad es divorcio por mutuo consentimiento y en este caso se omite la prueba testimonial.

Es importante señalar que los procesos de divorcio son desgastantes emocionalemete para toda la familia y se recomienda recibir asistencia psicológica.

Comente su experiencia 
¿Ha pasado por un divorcio?
¿Cómo lo atendió su abogado?
¿Qué le hubiera gustado al tramitar su divorcio?

Gracias por su comentario y por visitar este blog.

Matrimonios especiales 3

Contraer matrimonio siempre es es motivo de felicidad, hay personas que provienen de un divorcio y deciden contraer nuevas nupcias con quien ya se han reconciliado o bien con otra persona. Para tal efecto deben llenarse ciertos requisitos:

Matrimonio de personas con estado familiar "divorciado(a)"

Para aquellas personas que desean contraer nuevamente matrimonio la ley solamente exige:

• Certificación de la partida de divorcio o de la sentencia de divorcio.
• Partida de nacimiento de ambos cónyuges con no mas de 3 meses de expedida y sus respectivas marginaciones de divorciado(a).
• Dos testigos que no pueden ser parientes ni familiares.
• Copia del documento de identidad de los contrayentes.

El matrimonio se celebrará de la misma forma que cuando estaban solteros con la sola modificación de estos detalles en el acta o escritura que otorga en Notario. Tenga en cuenta que en la celebración del matrimonio puede pedirla al Notario que no mencione que esta divorciado, para que sus invitados no lo sepan o simplemente por motivos de estética.

Pueden casarse nuevamente las mismas personas que anteriormente se habían divorciado, pero deben llenar igualmente los requisitos establecidos por la ley.

No existe un limite de divorcios o matrimonios para una persona.

La Señora que se casa, después de un divorcio, también puede usar el apellido de su esposo precedido de la partícula "DE", o bien continuar con su apellido que usaba antes de su divorcio anterior.

Consulte más en el siguiente enlace "Voy a casarme ¿qué debo saber?" o consulte más sobre este tema deje un comentario en este blog.

Qué es el Régimen Patrimonial del Matrimonio.

Contraer Matrimonio es un paso importante para la vida de las personas. Es un paso que tendrá consecuencias y no debe tomar a la ligera esta decisión.

Esta decisión deben combinarse con inteligencia y amor obviamente, dos elementos que no deben estar separados, pero tampoco deben estar fusionados, por que es bien sabido que el amor puede cegar a la inteligencia y la inteligencia matar al amor.

La unión legal entre un hombre y una mujer, conocida como Matriomio Civil o boda Civil, es en su formalización ante la ley un convenio; se firma un acta matrimonial donde se establece la unión o alianza entre dos personas que, además de amarse, se someten a un convenio legal para determinar sus obligaciones entre si y fijar su estado civil ante la sociedad como cónyuges.

Del acta matrimonial surgen acuerdos legales a los que por lo general los novios no dan mucho pensamiento: me refiero con puntualidad a  los "régimenes patrimoniales" 

Los Régimenes patrimoniales... son reglas que se establecen para determinar el destino final de los bienes conyugales, y surten efecto en caso que se llegue a un divorcio. Debo recalcar que lo pactado en el régimen patrimonial se hace efectivo solo si se da el divorcio entre los cónyuges.

 

Siguiendo la idea que el matrimonio civil es un convenio, y que debe ser analizado con inteligencia, el momento oportuno de fijar este aspecto de la relación conyugal es justamente en la celebración del matrimonio civil.  Recuerde que la vida da vueltas y preguntese ¿por qué dejar al azar un aspecto de tanta importancia?.

Tenga en cuenta que mientras las cosas van bien compartir todo en la pareja será facil, pero cuando las diferencias afloran el respaldo legal tiene mucho peso, y es ahí donde los régimenes patrimoniales pueden brindarle una salida. 

Mi objeto es concientizar al (la) lector(a) que si, en el remoto caso de tener que vivir un divorcio, el régimen patrimonial del matrimonio mantendrá a salvo sus poseciones. 

Hay tres tipos regimenes patrimoniales:

1. Participación en las ganancias: ambos cónyuges pueden obtener un porcentaje de los que se ha generado como ganancia dentro del matrimonio, es decir, mientras éste duró; el régimen de participación en las ganancias es el más complicado, pues requiere saber con certeza qué tenía cada cónyuge antes de casarse, qué tenían durante el matrimonio y qué tenían al finalizar el matrimonio. Se requiere de mucho orden y en casos complicados la intervención de otros profesionales como contadores o administradores.
2. Régimen de Comunidad diferida: es el más común de los régimenes adoptados, y consiste en incluir todos los bienes de ambos cónyuges en un solo cuerpo patrimonial. En palabras sencillas hacer una sola pelota o masa de bienes, propiedades o valores. A la hora de divorciarse ambos cónyuges merecen la mitad de todo indistintamente; el juez al hacer la partición simplemente divide cada cosa en dos, mitad para cada uno. La mayoría de parejas optan por este régimen pues es el que más se acerca a su idea de lo que será el matrimonio: una unión de todo, lo mio es tuyo y lo tuyo es mío, todos juntos felices por siempre.
3. Régimen de Bienes separados: ambos cónyuges mantienen sus propiedades a título personal, y no como un todo. En mi opinión personal es el más conveniente y menos engorroso. En caso de un divorcio lo tuyo es tuyo y lo mío es mio, san seacabó y cada quién por su camino.

He tenido la dicha de asesorar, en este tema en particular, a un par de parejas antes de casarse, y al mencionarle los régimenes patrimoniales, siempre prefieren el de comunidad diferida, y al recomendarles otro me argumentan que ellos no piensan en divorciarse, y está bien, pero...

 

Las personas cambian de pensamiento, de su modo de actuar, de gustos y de muchos otros comportamientos... un divorcio hoy en día es más común de lo que su amor les permite ver, y francamente, debe considerarse la posibilidad de vivir uno.

Con el afán de no salir más dañado que en lo emocional, se recomienda dedicar un poco de tiempo a estudiar los régimenes patrimoniales y escojer el que más convenga, conforme a lo que pudiera ser una separación definitiva de la pareja. Recuerde que anticiparse a los hechos es importante.

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