Precaución al comprar un inmueble.

Si usted va a comprar un inmueble: una casa, una parcela, un terreno, un lote o un apartamento debe tomar medidas de precaución para que no lo engañen.

No está demás mencionarlo: en El Salvador existe una Institución del Estado que se encarga de llevar un registro de propiedades denominado: Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; los datos que ahí se llevan son públicos, es decir, cualquier persona puede indagar y conocer el estado legal de una propiedad.

En casi todos los departamentos de El Salvador existe una sede del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Para saber donde ir a preguntar, lea la escritura de la propiedad... al final del documento debe haber una referencia que haga mención del lugar donde está registrado.

Cerciórese que la propiedad que le están vendiendo se encuentra legalmente registrado en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

También puede solicitar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, un documento llamado "Certificación Extractada", que consta de una hoja con sello y firma por funcionarios de esta institución, donde se menciona claramente y de forma resumida, tres aspectos elementales:

El nombre del propietario, 

o los nombres de los propietarios:

Esto le permite verificar que quien le está vendiendo es el legitimo dueño. Si quien le está vendiendo no es el que aparece en ese documento, tenga mucho cuidado.

Recuerde esta frase: Todo inmueble debe tener un Registro que lo ampare. Si usted decide comprar el llamado "derecho" de una casa o terreno, debe asegurase de comprender exactamente todos los detalles del negocio.

El porcentaje del derecho de propiedad:

En ocasiones la propiedad de una casa, o un pequeño terreno está dividida en un porcentaje del 50% para cada uno. En estos casos quien le vende, solo le puede vender su parte, es decir, su 50%... para que le vendan la otra porción, el otro dueño también debe dar su consentimiento.

Existen propiedades donde el dueño es solamente una persona; en este caso solo necesita comprobar que quien le está vendiendo es el mismo que aparece como dueño del 100% de la propiedad.

Estado legal de la propiedad

Este dato le permitirá saber si la propiedad está libre de gravamen, hipotecada o con una anotación de embargo. 

Si está libre de todo gravamen, quiere decir que sobre ella no hay otros derechos u obstáculos legales que puedan generar inconvenientes.

En cuanto a la existencia de una hipoteca o una anotación preventiva, en ambos casos usted debe tener sumo cuidado, por que son situaciones legales delicadas que deben ser resueltas previamente a la compra o venta de un inmueble.

Para su seguridad, y previamente a la compra de un inmueble puede solicitar un "Estudio e informe registral" donde podrá verificar todos los datos necesarios para evitar un fraude o estafa.

Acorde Jurídico brinda este servicio, garantizando su  calidad y fiabilidad en los datos proporcionados. 

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¿Qué es un Fideicomiso?

El fideicomiso es un contrato mayormente utilizado en el ámbito bursátil, en el que una persona administra bienes productos o derechos a nombre de otra por un período de tiempo determinado.

En el fideicomiso se ven involucradas tres personas.

Fideicomitente: es el que otorga el fideicomiso.

Fiduciario: es el ecargado de administrar los bienes o derechos del fideicomiso, en beneficio del fideicomisario.

Fideicomisario: es el beneficiario final del fideicomiso.

En El Salvador está regulado por el código de comercio en el artículo 1224 y siguientes estableciendo las reglas básicas para su constitución. También hay regulaciones en la ley de bancos y otras relacionadas.

Los fideicomisos son una excelente forma de invertir bienes o dinero con un fin determinado y está al alcance de cualquier persona.

El diseño de esta institución jurídica - (el fideicomiso) - es bastante segura para lograr un objetivo: pagar la universidad de un hijo, dar financiamiento a un negocio, administrar los bienes de una persona que por su edad o condición mental o física no puede hacerlo sola... entre otras aplicaciones.

El fideicomiso puede constituirse a la medida de las necesidades de los involucrados siempre bajo las leyes establecidas.

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¿Se heredan las deudas?

La respuesta puede ser si, y también puede ser no. En todo caso depende de ciertos factores que descubrirá a continuación:

La muerte es una situación que todo ser humano debe afrontar tarde o temprano; es inevitable morir como inevitable pasar por la vida sin tener un patrimonio.

El patrimonio de forma general incluye dinero, cosas muebles como un carro, joyas, cuadros; inmuebles, deudas por cobrar y deudas por pagar.

Cuando una persona muere su patrimonio pasa a manos de sus herederos bajo dos modalidades: si ha dejado testamento se le llama sucesión testamentaria, si no ha dejado testamento se le llama sucesión intestada. Para ambos casos la ley establece reglas a seguir.

Así como hay personas responsables con su patrimonio, también hay personas con muchos desordenes financieros y que al morir, lejos de dejar posesiones valiosas solo dejan deudas y estas ultimas con testamento  o sin testamento hay que pagarlas.

No se heredan las deudas cuando el heredero rechaza la herencia.

Para fortuna de los herederos, en El Salvador no es obligación aceptar una herencia que esté constituida solo por deudas o en su mayor parte por deudas del difunto. La ley permite al heredero rechazar una herencia, vea el artículo 1149 del Código Civil de El Salvador.

Si se heredan las deudas cuando el heredero acepta la herencia.

La ley aplicable también establece la posibilidad que el heredero acepte la herencia de deudas dejadas por el difunto, pero haciendo una clara separación entre el patrimonio de quien falleció y la del heredero, a esto se le llama aceptación de herencia con beneficio de inventario. Vea el artículo 1169 del Código Civil de El Salvador.

Cuando se acepta una herencia con beneficio de inventario los acreedores solo pueden cobrar sus créditos hasta donde alcance el patrimonio que ha dejado la persona fallecida, sin tocar el patrimonio del heredero.

Finalmente tenga en cuenta que los bancos e instituciones que emiten tarjetas de crédito siempre respaldan sus operaciones con garantías de pago en caso de que el deudor no pueda pagar o incluso se muera. Para el caso de las tarjetas de crédito el deudor paga un seguro en caso su eventual muerte. Para los préstamos bancarios están los fiadores o las garantías prendarias o hipotecarias que cubran el monto del dinero que se ha prestado.

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En el matrimonio ¿qué es de quién?

El matrimonio es la unión entre dos personas con el fin de establecer una plena y permanente comunidad de vida, esto incluye el área económica o patrimonial de cada cónyuge. 

El Código de Familia de El Salvador establece un capitulo especial para determinar las normas que regulan las relaciones económicas de los cónyuges entre si, y de estos con terceros; a éstas normas se les denomina Régimen Patrimonial del matrimonio.

Existen tres clases fundamentales de Régimen Patrimonial a los cuales la gran mayoría de cónyuges se someten el día de la celebración de su matrimonio en El Salvador.

1. Separación de bienes.
2. Participación de las ganancias.
3. Comunidad diferida.

El Código de Familia Salvadoreño permite incluso formular un Régimen Patrimonial distinto a los enumerados anteriormente, siempre y cuando no contraríen lo establecido en las leyes de familia y afines de El Salvador. 

Cuando  los contrayentes no expresan a cuál de los régimenes se someten, por disposición legal se les aplica el de Comunidad diferida, puesto que no se concibe un matrimonio sin régimen patrimonial ademas de ser considerado el más equitativo por la doctrina imperante en El Salvador sobre esta materia. Otro dato importante a saber, es que los regimenes patrimoniales pueden ser sustituidos o modificados dentro del período que el matrimonio está vigente.

Veamos los rasgos más sencillos de cada uno de los regímenes patrimoniales:

Separación de Bienes.

Cada cónyuge conserva la propiedad, la administración y la libre disposición de los bienes que tuviere al contraer matrimonio, de los que obtuviere durante él y sus frutos presentes o futuros.

En otras palabras: los patrimonios de cada cónyuge no se mezclan, pertenecen a cada uno por separado.

Régimen de participación en las ganancias

Cada uno de los cónyuges adquiere el derecho a participar en las ganancias obtenidas por su cónyuge, durante el tiempo en que dicho régimen haya estado vigente. Por ejemplo si uno de los cónyuges compra una casa, ese inmueble y sus frutos o rentas beneficiará a ambos.

Comunidad diferida.

En este caso los bienes adquiridos a título oneroso, los frutos, rentas e intereses obtenidos por cualquiera de los cónyuges durante la existencia del régimen, pertenecen a ambos y se distribuirán por mitad al disolverse el mismo.

Este es el régimen más comunmente empleado, en mi opinión personal lo denomíno: "regimen amoroso" por que es adoptado bajo la premisa que, entre los cónyuges "lo tuyo es mio y lo mio es tuyo".

No hace mucho tuve la oportunidad de asesorar a una pareja que había decidido contraer matrimonio y les sugería otro régimen patrimonial que no fuese el de comunidad diferida, la razón era sencilla: los regímenes patrimoniales surten su efecto principalmente, cuando el matrimonio va a disolverse; por lo general un divorcio conlleva desaveniencias y conflictos entre los cónyuges en la vida matrimonial. Siendo este el caso, el régimen patrimonial debe adoptarse en función del interés particular de cada uno de los cónyuges y a la vista de un posible divorcio, analizando con cabeza fría este aspecto.

Suponga que tiene que divorciarse, si ha elegido bien el régimen patrimonial, sus cosas e intereses estarán a salvo de beneficiar a su excónyuge, persona que en ese entonces tendrá problemas con Usted. 

Por tal razón es más recomendable el régimen de separación de bienes. Al respecto se argumenta que cuando se contrae matrimonio no se está pensando en divorciarse, sin embargo los caminos de la vida son insospechables y la posibilidad existe, por tanto vale la pena preparase para un evento incierto que puede que llegue o que no llegue a suceder. En caso de que no suceda, aun cuando se haya adoptado el régimen de bienes separados o cualquier otro similar, estoy seguro que si el amor persiste, los cónyuges no se negaran la participación en las ganancias o el uso y disfrute de los bienes propios del otro cónyuge.

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